Privaatrechtelijk eigendom met een publieke bestemming Een onderzoek naar de mogelijkheden voor het exploiteren van private eigendom, al dan niet gemeenschappelijk, mede ten behoeve van het publiek.

Abstract

Er is behoefte aan het exploiteren van private eigendom mede ten behoeve van het publiek. Denk daarbij bijvoorbeeld aan gemeenschappelijk gebruik van antenne inrichtingen, panelen voor zonne- energie, speelplaatsen, parkeergarages en paden. Ook kan gedacht worden aan een recreatieruimte bij een aantal seniorenwoningen. De vraag die daarbij in de Nederlandse context opkomt is hoe aan dit publieke gebruik van private eigendom juridisch vorm kan worden gegeven op zodanige wijze dat hierdoor het beoogde publiek gebruik gewaarborgd wordt. De mogelijkheden die verschillende Nederlandse juridische figuren bieden worden in deze scriptie beschreven en geanalyseerd. Achtereenvolgens zijn dit de figuur van mandeligheid, splitsing in appartementsrechten, erfdienstbaarheid, erfpacht, de Wegenwet en het publiek gebruik van openbare vaarwateren. Vanuit rechtshistorisch perspectief wordt de mark beschreven en geanalyseerd. Rechtsvergelijking vindt plaats met Noorwegen en Engeland, landen die beiden regelingen hebben waarin publiek gebruik van private eigendom gewaarborgd wordt. Mandeligheid en splitsing in appartementsrechten blijken in het geval er sprake is van mede eigendom, voldoende mogelijkheden te bieden om aan publiek gebruik invulling te geven. Beide rechtsfiguren vinden voor dit doel dan ook regelmatig toepassing in de praktijk. De figuur van splitsing in appartementsrechten heeft als voordeel boven mandeligheid dat een VvE wettelijk verplicht is. Bij mandeligheid kan het ontbreken van een actieve beheersvereniging en de mogelijkheid om het lidmaatschap van die vereniging op te zeggen, problemen geven. In die gevallen waarin de eigendom in handen is van slechts één persoon schieten deze regelingen tekort. De splitsing in appartementsrechten heeft als nadeel dat er privé-gedeelten moeten kunnen worden aangewezen. Als deze ontbreken biedt de splitsing in appartementsrechten geen mogelijkheid om publiek gebruik te regelen. Ditzelfde geldt in feite ook voor de figuur van mandeligheid. Hoewel niet wordt gesproken over privé gedeelten, moeten de eigenaren wel afgescheiden erven bezitten ten aanzien waarvan het mandelige perceel bestemd kan worden tot gemeenschappelijk nut. De beperkte rechten van erfdienstbaarheid en erfpacht kunnen in het geval van één eigenaar wel uitkomst bieden. Het zijn beide afhankelijke zakelijke rechten. De rechten van de gebruikers gaan dus niet teniet bij overdracht van de zaak. Voor de vestiging van erfdienstbaarheid zijn twee erven vereist, een heersend en een dienend. Als de beoogde gebruikers geen heersende erf bezitten is het niet mogelijk om een recht van erfdienstbaarheid te vestigen. Gedacht kan wel worden aan een rechtspersoon die dit heersende erf bezit en waar de gebruikers bij zijn aangesloten. Het recht van erfpacht daarentegen vereist geen tweede erf. Nadeel aan dit recht is dat de eigenaar een bloot eigendomsrecht resteert. Dit kan nadelig zijn in het geval dat minder vergaande gebruiksrechten zijn beoogd. De enige wettelijke regeling in Nederland die iets zegt over publiek gebruik van private eigendom is de Wegenwet. Deze wet bevat een regeling over het ontstaan van openbaarheid van wegen door verjaring en bestemming en de gebruiksrechten die aan het publiek toekomen. De Wegenwet ziet jammer genoeg alleen op de openbaarheid van wegen. Bij openbare vaarwateren ontbreekt een soortgelijke regeling als de Wegenwet. Toch wordt er aangenomen dat er waterwegen zijn die openbaar zijn. Het publiek heeft op deze waterwegen bepaalde gebruiksrechten die met name voortvloeien uit de gewoonte. Welke dit precies zijn en wanneer een water openbaar wordt, is tot nu toe van geval tot geval bepaald in de jurisprudentie. De verschillende mogelijkheden die het Nederlands juridisch instrumentarium biedt acht ik adequaat in het geval dat de zaak in mede-eigendom wordt gehouden door het beoogd publiek dat er gebruik van wil maken. Ook als het een openbare weg betreft acht ik het publiek gebruik voldoende gewaarborgd in de Wegenwet. Echter, voor die zaken die maar één eigenaar hebben en geen openbare weg zijn in de zin van de Wegenwet zou een nieuwe regeling uitkomst kunnen bieden. Rechtsvergelijkend onderzoek naar de mogelijkheden in Noorwegen en Engeland laat zien dat publiek gebruik gewaarborgd in een formele wet een oplossing kan bieden voor het geval de eigendom in handen is van één persoon en de eigenaren zelf geen onroerende zaak bezitten. Ook als er sprake is van mede eigendom kan een formele wet van toepassing worden verklaard. Het genieten van gebruiksrechten kan dan losgekoppeld worden van de hoedanigheid van de gebruiker en worden gegeven aan het publiek in het algemeen. Een goede regeling in een formele wet zou een aanvulling kunnen zijn op het huidige Nederlandse juridisch instrumentarium. Net als in het Engelse recht zou dan in een formele wet een soortgelijke definitie als ‘access land’ kunnen worden opgenomen. Dit maakt het mogelijk om verschillende soorten grond aan te wijzen ten aanzien waarvan het publiek bevoegdheden krijgt. Daarnaast zou net als in de Wegenwet een bepaling kunnen worden opgenomen die openbaarheid mogelijk maakt door verjaring of bestemming daartoe. Elke wenselijke gebruiksvorm kan onder deze wet worden gebracht en er kan ook een differentiering worden aangebracht in de verschillende soorten gronden en de verschillende vormen van gebruik dat daarop is toegestaan. Eventueel kan ook een bepaling worden opgenomen waarin wordt voorzien in een vergoeding voor meer intensief gebruik. Denk bijvoorbeeld aan paardrijden waarbij de vergoeding kan dienen voor de extra schade die ontstaat aan de paden. Daarnaast kan ook worden voorzien in een bepaling die gemeenschappelijk gebruik van onroerende zaken, al dan niet tegen een vergoeding, mogelijk maakt. Hoewel er verschillende mogelijkheden naar Nederlands recht zijn om publiek gebruik te waarborgen, bieden deze mogelijkheden niet in alle gevallen uitkomst. Een regeling in een formele wet geïnspireerd door het Noorse en Engelse recht en de Wegenwet is mijns inziens een goede aanvulling op het bestaande Nederlands juridisch instrumentarium om publiek gebruik van private eigendom te waarborgen.

Date of Award	16 Aug 2012
Original language	Dutch